રજિસ્ટર્ડ બાનાખત વિના પણ રેરાએ દુકાનના ખરીદદારને માન્યો કાયદેસર એલોટી

ગાંધીનગરના ‘લાભ વર્ધન’ પ્રોજેક્ટનો કેસ: રૂ. 1.13 કરોડની ચુકવણીના વાઉચરોને આધારે ગુજરેરાનો મહત્વનો ચુકાદો; 30 દિવસમાં બાનાખત અને રૂ. 10 હજાર ખર્ચ ચૂકવવાનો આદેશ

ગાંધીનગરના ‘લાભ વર્ધન’ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટને લગતા વિવાદમાં ગુજરાત રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (ગુજરેરા)એ મહત્વનો ચુકાદો આપ્યો છે. રજિસ્ટર્ડ બાનાખત કે બુકિંગ-એલોટમેન્ટ લેટર ન હોવા છતાં, ફરિયાદી દ્વારા રજૂ કરાયેલા કેશ વાઉચરો અને અન્ય પુરાવાઓના આધારે ઓથોરિટીએ તેમને દુકાનના કાયદેસરના એલોટી તરીકે સ્વીકાર્યા છે. સાથે જ પ્રમોટરને દુકાનનો બાનાખત કરી આપવા અને નિર્ધારિત શરતો પૂર્ણ થયા બાદ વેચાણ દસ્તાવેજ તથા કબજો સોંપવાનો આદેશ આપ્યો છે.

રૂ. 1.13 કરોડ ચૂકવ્યાનો દાવો, વાઉચરો બન્યા મુખ્ય પુરાવા

કેસની વિગતો મુજબ, ફરિયાદીએ પ્રોજેક્ટના ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર પર આવેલી દુકાન નંબર-7 માટે 10 જુલાઈ, 2023ના રોજ તમામ ખર્ચ સહિત રૂ. 1,13,60,500 ચૂકવ્યા હોવાનું જણાવ્યું હતું. ચુકવણીના પુરાવા તરીકે કેશ વાઉચર નંબર 131, 132 અને 133 રજૂ કરવામાં આવ્યા હતા.

આ વાઉચરોમાં આયુશી કન્સ્ટ્રક્શન પાસેથી લેવાની રકમ ‘લાભ વર્ધન’ પ્રોજેક્ટના હિસાબે જમા કરાવ્યાનો ઉલ્લેખ હતો. વાઉચરો પર મનજીભાઈ વેકરીયા અને ફરિયાદીની સહી પણ હતી. તેમાં દુકાન નંબર-7ના અવેજ પેટે રકમ જમા કરાવ્યાનો હવાલો હોવાને કારણે ઓથોરિટીએ આ દસ્તાવેજોને મહત્વના પુરાવા તરીકે ધ્યાનમાં લીધા હતા.

પ્રમોટરનો બચાવ ઓથોરિટીએ સ્વીકાર્યો નહીં

સામાવાળા પ્રમોટરે દલીલ કરી હતી કે ફરિયાદી અને તેમની વચ્ચે એલોટી તથા પ્રમોટરનો કોઈ સંબંધ નથી અને તેમને કોઈ અવેજ મળ્યો નથી. કેશ વાઉચરો ફરિયાદી તથા કોન્ટ્રાક્ટર મનજીભાઈ વેકરીયા વચ્ચેના આંતરિક નાણાકીય વ્યવહારને લગતા હોવાનું પણ જણાવાયું હતું.

ફરિયાદી આયુશી કન્સ્ટ્રક્શનના ભાગીદાર હોવાથી વ્યવસાયિક વિવાદના કારણે ફરિયાદ કરવામાં આવી હોવાનો બચાવ પણ રજૂ થયો હતો. જોકે, ઓથોરિટીએ નોંધ્યું કે વાઉચરો પ્રમોટરના પ્રોજેક્ટ સાથે સંકળાયેલા છાપેલા ફોર્મ પર હતા અને તેમાં દુકાન નંબર-7ના અવેજનો સ્પષ્ટ ઉલ્લેખ હતો.

ઓથોરિટીના અવલોકન મુજબ, મનજીભાઈ પ્રોજેક્ટના કોન્ટ્રાક્ટર હતા અને કોન્ટ્રાક્ટરને ચૂકવવાની રકમ ફરિયાદીએ ચૂકવી હોય, તો તે રકમના બદલામાં પ્રમોટરના વાઉચરમાં નોંધ કરવામાં આવી હોવાની બાબત મહત્વપૂર્ણ હતી. રોકડ વ્યવહાર હોવાથી બેંકના પુરાવા ન હોવાની દલીલને પણ આ સંદર્ભમાં ધ્યાનમાં લેવામાં આવી હતી.

રેરા કાયદાની કલમ 13(1)નો ઉલ્લેખ

ઓથોરિટીએ રેરા કાયદાની કલમ 13(1)નો ઉલ્લેખ કરતાં જણાવ્યું કે પ્રમોટર એલોટી સાથે લેખિત અને રજિસ્ટર્ડ કરાર કર્યા વિના મિલકતની કિંમતના 10 ટકાથી વધુ રકમ એડવાન્સ તરીકે વસૂલ કરી શકતો નથી.

આ કેસમાં ફરિયાદી દ્વારા સંપૂર્ણ રકમ ચૂકવ્યાનો દાવો અને તેના સમર્થનમાં રજૂ થયેલા વાઉચરો હોવા છતાં પ્રમોટરે સમયસર રજિસ્ટર્ડ બાનાખત કે વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપ્યો ન હતો. વધુમાં, દુકાન અન્ય વ્યક્તિના નામે બાનાખત કરવામાં આવી હોવાની અને બાદમાં તે રદ કરવામાં આવી હોવાની બાબત પણ રેકર્ડ પર આવી હતી.

આ તમામ પાસાઓને ધ્યાનમાં રાખીને ગુજરેરાએ ફરિયાદીને પ્રોજેક્ટના કાયદેસરના એલોટી તરીકે સ્વીકાર્યા હતા.

30 દિવસમાં બાનાખત કરવાનો આદેશ

ગુજરેરાના અંતિમ આદેશ મુજબ, ‘લાભ વર્ધન’ પ્રોજેક્ટના પ્રમોટરે દુકાન નંબર-7 માટે આગામી 30 દિવસમાં ફરિયાદીના નામે રજિસ્ટર્ડ બાનાખત કરી આપવાનું રહેશે.

પ્રોજેક્ટનું બાંધકામ પૂર્ણ થયા બાદ અને સંબંધિત સત્તાધિકારી પાસેથી બીયુ પરમિશન મળ્યાના 30 દિવસમાં રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપીને દુકાનનો પ્રત્યક્ષ કબજો પણ સોંપવાનો રહેશે. આ ઉપરાંત ફરિયાદીને ખર્ચ પેટે રૂ. 10,000 ચૂકવવાનો આદેશ આપવામાં આવ્યો છે.

આ ચુકાદો મિલકત ખરીદીના વ્યવહારોમાં ચુકવણીના સ્પષ્ટ દસ્તાવેજી પુરાવા જાળવવા અને કાયદેસરની પ્રક્રિયા મુજબ બાનાખત કરાવવાના મહત્વને ફરી ઉજાગર કરે છે. જોકે, કોઈ ચોક્કસ કેસમાં માલિકી કે એલોટીનો હક નક્કી કરવા માટે સમગ્ર દસ્તાવેજી રેકર્ડ અને ઓથોરિટીના અંતિમ આદેશની વિગતો મહત્વપૂર્ણ રહે છે.